Beschreibung

# Ausstattung
Diese gepflegte Erdgeschosswohnung in einem Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1975 bietet den idealen Rahmen für alle, die Wert auf ein entspanntes Wohnumfeld und ein eigenes Stück Grün legen. Dank der umfassenden Modernisierungen der vergangenen Jahre präsentiert sich die Wohnung in einem zeitgemäßen Zustand und verbindet Wohnkomfort mit einem behaglichen Ambiente.

Zur Wohnung gehören neben der eigenen Gartenfläche auch ein Kfz-Stellplatz sowie ein Gartenhaus, die das Angebot sinnvoll ergänzen. Die liebevoll angelegte Gartenfläche fügt sich harmonisch in das gepflegte Erscheinungsbild des Hauses ein. Die rund 12 Quadratmeter große Terrasse wird von einer begrünten Fassade eingerahmt und ist in der Wohnfläche mit einberechnet. Von hier aus eröffnet sich ein schöner Blick ins Grüne, während die üppige Bepflanzung ein hohes Maß an Privatsphäre schafft. Ob beim Frühstück in der Morgensonne oder bei einem entspannten Abend im Freien – dieser Außenbereich wird schnell zum Lieblingsplatz des Hauses.

Die Immobilie wurde in den vergangenen Jahren fortlaufend modernisiert. Die letzten Maßnahmen an den Fenstern erfolgten im Jahr 2023, das Badezimmer wurde 2020 renoviert. Für die Beheizung kommen unterschiedliche elektrische Heizsysteme zum Einsatz: Im Wohnzimmer, in der Küche und im Badezimmer sorgen Infrarotheizungen in Form von Marmorplatten für Wärme, während die Schlafräume mit Elektroheizkörpern ausgestattet sind.

Auf rund 70,59 Quadratmetern Wohnfläche (inkl. Terrasse) erwartet Sie eine klassische und zugleich funktionale Raumaufteilung. Das großzügige Wohnzimmer bildet den Mittelpunkt der Wohnung und verfügt über einen direkten Zugang zur Terrasse. Ein Schlafzimmer sowie ein Kinderzimmer bieten ausreichend Platz für unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten. Ergänzt wird das Raumangebot durch eine separate Küche sowie ein Tageslichtbad mit Dusche. %BREAK%

Im Inneren vermittelt die Wohnung ein angenehmes, helles und gepflegtes Wohngefühl. Das Badezimmer ist mit Fliesen ausgestattet, während in den übrigen Räumen hochwertige Nadura-Böden aus natürlichen Rohstoffen verlegt wurden. Besonders der Wohnbereich wirkt durch die breite Fensterfront offen und freundlich und verbindet den Innenraum auf harmonische Weise mit dem Garten.

Zu den besonderen Vorzügen dieser Wohnung zählt die gelungene Kombination aus modernisierter Ausstattung, gepflegtem Gesamtzustand und dem Komfort eines eigenen Gartenbereichs. Gerade das Wohnen im Erdgeschoss eines kleinen Zweifamilienhauses vermittelt ein Maß an Ruhe und Privatsphäre, das in klassischen Wohnanlagen nur selten zu finden ist.

Besonders interessant ist die Immobilie auch im Hinblick auf eine weitere Nutzung als Ferienwohnung: Sie wird nicht lediglich möbliert, sondern vollständig für die Vermietung an bis zu fünf Personen ausgestattet verkauft. Zum Inventar gehören unter anderem Betten, Wäsche, Geschirr sowie die weitere für die Ferienvermietung benötigte Ausstattung. Auch ein im Jahr 2025 neu angeschafftes TV-Gerät ist Bestandteil der Ausstattung. Damit bestehen sehr gute Voraussetzungen, die bisherige Ferienvermietung ohne umfangreiche zusätzliche Anschaffungen fortzuführen.

Derzeit wird die Immobilie vom Eigentümer als Ferienvermietungsobjekt mit teilweiser Selbstnutzung genutzt und kann nach Absprache übergeben werden.

# Weitere Angaben
– Garagen/Stellplätze: 1
– Verfügbar ab: nach Vereinbarung
– Objektzustand: gepflegt
– Qualität der Ausstattung: Standard
– Bodenbelag: Fliesen

– Kaufpreis pro m²: 2.252,44 €

– Käuferprovision: 3,57% inkl. MwSt. Sofern der Kaufpreis unter 119047,62€ liegt, fällt eine Mindestprovision an von 4250,00€ inkl. MwSt.

– Balkon-/Terrassenfläche: ca. 12 m²

# Lagebeschreibung
Die angebotene Immobilie befindet sich in einer gepflegten Eigentumswohnanlage in Ebersberg, einem Ortsteil der Marktgemeinde Windorf. Die ruhige und naturnahe Lage verbindet ein entspanntes Wohnumfeld mit einer attraktiven Nähe zu Passau und bietet damit gute Voraussetzungen sowohl für die Eigennutzung als auch für die Ferienvermietung.

Ein Supermarkt ist bereits in kurzer Entfernung erreichbar. Weitere Einkaufsmöglichkeiten, Bäckereien, Metzgereien, Apotheken sowie verschiedene gastronomische Angebote finden sich im Ortszentrum von Windorf und im nahe gelegenen Vilshofen an der Donau. Auch Kindergärten, Schulen und Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind in der näheren Umgebung vorhanden.

Für die medizinische Versorgung stehen Hausärzte und Apotheken in Windorf sowie in den umliegenden Gemeinden zur Verfügung. Mit dem Krankenhaus Vilshofen befindet sich zudem eine Klinik in gut erreichbarer Entfernung. Die Region zeichnet sich insbesondere durch ihren hohen Freizeit- und Erholungswert aus. Die nahe gelegene Donau mit ihren Rad- und Spazierwegen, das Freibad in Vilshofen, der Eginger See sowie die Westernstadt Pullman City bieten zahlreiche Möglichkeiten für Freizeit und Ausflüge. Weitläufige Naturflächen und die reizvolle niederbayerische Landschaft unterstreichen den Erholungscharakter der Lage.

Ein weiterer Standortvorteil ist die Nähe zur Dreiflüssestadt Passau. Die bekannte Universitäts- und Kulturstadt bietet eine historische Altstadt, vielfältige Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und ein umfangreiches kulturelles Angebot. Damit profitieren Bewohner und Feriengäste gleichermaßen von der Kombination aus naturnahem Wohnen und der guten Erreichbarkeit eines attraktiven städtischen Zentrums.

Über das regionale Straßennetz sowie die nahe gelegene Autobahn A3 bestehen gute Verbindungen nach Passau, Vilshofen und Deggendorf. Die Lage vereint damit auf angenehme Weise Ruhe und Natur mit einer guten regionalen Anbindung und einem vielseitigen Freizeitangebot.

Mit ÖPNV besteht folgende Anbindung:
Bus | Hidring (circa 1 Kilometer)
Bahnhof | Tiefenbach (circa 11 Kilometer)

# Sonstiges
Unsere Makler beraten Sie gerne persönlich per Telefon oder Videokonferenz. Schicken Sie uns einfach eine Anfrage über ebay Kleinanzeigen und registrieren Sie sich auf unserer Kundenplattform myHomeday. Einen Link zu myHomeday erhalten Sie automatisch nach Ihrer Anfrage per E-Mail. Dort können Sie die Adresse und Dokumente der Immobilie freischalten sowie direkt einen Beratungstermin buchen.

# Energie
– Energieausweis: Energiebedarfsausweis
– Wesentliche Energieträger: Elektro
– Energieverbrauch: 0 kWh/(m²*a)
– Endenergiebedarf: 157.6 kWh/(m²*a)
– Energieeffizienzklasse: F
– Ausstellungsdatum: 04.08.2026
– Gültig bis: 2036-08-04
– Baujahr (gemäß Energieausweis): 1975

Anbieter-Objekt-ID: X4BPWA7I