Architektenvilla mit hochwertigem Wohnambiente und vielseitig nutzbaren Gewerbe- und Hallenflächen

# Ausstattung
Architektenvilla mit ca. 281,95 m² Wohnfläche und ca. 171,06 m² Nutzfläche im Kellergeschoss:
Bereits beim Betreten der Villa beeindruckt der repräsentative Eingangsbereich mit einem außergewöhnlich großen, offenen Flur. Das Herzstück bildet das lichtdurchflutete Wohnzimmer, das dank bodentiefer Fensterelemente eine fließende Verbindung in den Garten schafft und durch einen edlen Kamin eine besondere Atmosphäre erhält. Die Küche präsentiert sich als moderner Kulinarik-Treffpunkt, ausgestattet mit einer hochwertigen Einbauküche samt Kochinsel und einem direkt angeschlossenen, praktischen Hauswirtschaftsraum. Der private Schlaftrakt im Erdgeschoss lässt keine Wünsche offen: Das großzügige Schlafzimmer verfügt über ein exklusives, stylisches Bad en suite sowie einen maßgeschneiderten, begehbaren Kleiderschrank, der mit eleganten Einbauschränken ausgestattet ist. Ein separates Gäste-WC ist ebenfalls vorhanden. Viele weitere, dezent in verschiedene Bereiche des Hauses integrierte Einbauschränke sorgen für optimalen Stauraum.

Das Obergeschoss bietet einen großzügigen, offenen Wohnbereich mit Gäste-WC sowie praktische Einbauschränke, die zusätzlichen Stauraum schaffen. Zwei Zimmer sorgen für hohen Wohnkomfort. Das Elternschlafzimmer verfügt über eine Loggia, ein Ankleidezimmer und direkten Zugang zum Badezimmer. Das Schlafzimmer ist ebenfalls mit einem eigenen Bad ausgestattet. Mehrere zusätzliche Abstellräume ergänzen das Raumangebot. Bodentiefe Fenster mit französischen Balkonelementen sorgen in beiden Räumen für eine freundliche Wohnatmosphäre.

Die Immobilie ist voll unterkellert und hochwertig ausgebaut. Neben mehreren klassischen Keller- und Abstellräumen befindet sich hier eine private Wellness-Oase mit Sauna, separatem Badezimmer sowie einem weiteren Gäste-WC. Für gesellige Abende im privaten Kreis steht zudem ein voll ausgestatteter Partykeller zur Verfügung.

Außenbereiche:
Das gepflegte und vollständig gepflasterte Anwesen trennt gewerbliche Nutzung und privaten Wohnbereich auf ideale Weise. Ein großes Rolltor mit Kamera- und Sprechanlage gewährleistet eine sichere Zufahrt. %BREAK%

Während der befestigte Innenhof optimale Bedingungen für betriebliche Abläufe bietet, erstreckt sich optisch getrennt die grüne Gartenidylle der Villa. Mehrere großzügige, uneinsehbare Terrassen laden zum Verweilen ein und werden durch eine stimmungsvolle Gartenbeleuchtung sowie einen Außenkamin ergänzt.

Die geschützten Terrassenflächen mit überdachten Außenbereichen sowie einem separaten Geräteschuppen umfassen insgesamt rund 114 m². Für Fahrzeuge stehen ein massiv errichteter Doppelcarport mit einer Fläche von ca. 45 m² inklusive integriertem Werkstattraum sowie weitere befestigte Außenstellplätze zur Verfügung. Eine eigene Brunnenpumpe sorgt in Verbindung mit zahlreichen Wasseranschlüssen für eine effiziente und kostengünstige Bewässerung des Grundstücks.

Büro-, Gewerbe- und Hallenflächen:
Der autarke Gewerbekomplex teilt sich in einen repräsentativen Bürobereich sowie eine weitreichende Gewerbe- und Lagereinheit auf:
• Büro- und Verwaltungstrakt: Der eigenständige, unterkellerte Verwaltungsbereich bietet im Erdgeschoss ca. 121 m² Nutzfläche. Er umfasst einen Empfangsbereich für Kunden, zwei separate Büroräume, eine Küchennische sowie getrennte Damen- und Herren-WCs.
• Bürokeller: Im Untergeschoss stehen zusätzlich ca. 106 m² Nutz- und Abstellfläche zur Verfügung.
• Lager- und Produktionshalle: Die Halle verfügt im Erdgeschoss über ca. 498 m² Nutzfläche. Zwei elektrische Rolltore ermöglichen eine komfortable Andienung. Darüber hinaus stehen Aufenthaltsräume für Mitarbeiter, Umkleiden und Duschen zur Verfügung. Auf der oberen Ebene des Hallenkomplexes befinden sich weitere ca. 122 m² reine Lagerfläche, die sich ideal für die Lagerung von Material, Ersatzteilen oder sonstigen Betriebsgegenständen eignen.

# Weitere Angaben
– Separate WCs: 9
– Garagen/Stellplätze: 4
– Verfügbar ab: nach Vereinbarung
– Objektzustand: gepflegt
– Qualität der Ausstattung: Standard
– Bodenbelag: Fliesen, Teppich

– Kaufpreis pro m²: 4.965,42 €

– Käuferprovision: 3,57% inkl. MwSt. Sofern der Kaufpreis unter 119047,62€ liegt, fällt eine Mindestprovision an von 4250,00€ inkl. MwSt.

– Grundstücksfläche: ca. 1358 m²

# Lagebeschreibung
Der charmante und geschichtsträchtige Ortsteil Fallersleben gehört zweifellos zu den gefragtesten und wertstabilsten Wohnlagen im gesamten Wolfsburger Stadtgebiet. Wer hier lebt, genießt das Privileg einer perfekten Symbiose: Auf der einen Seite das vitale, fast kleinstädtische Flair eines historischen Kerns mit seinen liebevoll restaurierten Fachwerkhäusern, dem Schloss und dem idyllischen Schlosspark. Auf der anderen Seite die unmittelbare Nähe zur hochmodernen Automobilmetropole und ihren global agierenden Arbeitgebern. Diese Mikrolage zeichnet sich durch eine angenehme, gewachsene Nachbarschaft aus und kombiniert ein ruhiges, grünes Wohnumfeld mit einer erstklassigen, urbanen Infrastruktur.

Die logistischen Vorzüge dieser Lage sind für künftige Bewohner unschlagbar. Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich in einem komfortablen, teils fußläufigen Radius. Mehrere gut sortierte Supermärkte, namhafte Discounter, Drogeriemärkte sowie traditionelle Bäckereien und Fachgeschäfte garantieren eine stressfreie Nahversorgung. Für eine ausgedehnte Shoppingtour oder den kulinarischen Genuss am Abend lädt die nahegelegene Altstadt von Fallersleben mit ihren gemütlichen Cafés, Restaurants und inhabergeführten Boutiquen zum Verweilen ein.

Auch die medizinische Versorgung ist auf höchstem Niveau gesichert: Ein dichtes Netz aus Allgemein- und Fachärzten sowie Apotheken befindet sich im direkten Umkreis. Familien profitieren zudem von einer hervorragenden Bildungs- und Betreuungsinfrastruktur. Sämtliche Schulformen – von der Grundschule über die Oberschule bis hin zum Gymnasium – sowie mehrere Kindertagesstätten sind schnell und sicher erreichbar.

Neben der urbanen Dichte bietet die Lage einen außergewöhnlich hohen Freizeitwert. Natur- und Sportbegeisterte finden im nahegelegenen Schwefelbad, im beheizten Freibad Fallersleben oder auf den weitläufigen Spazier- und Radwegen entlang der Allerniederung den perfekten Ausgleich zum Alltag. Die lokalen Sportvereine bieten zudem ein breit gefächertes Angebot für jede Altersklasse.

Die infrastrukturelle Konnektivität dieser Adresse ist sowohl für Pendler als auch für die Freizeitgestaltung ideal. Über die nahegelegenen Hauptverkehrsadern und den schnellen Anschluss an die Autobahn A39 sind das Volkswagen-Stammwerk, die Wolfsburger Innenstadt sowie die Forschungs- und Wirtschaftsstandorte in Braunschweig und Hannover in kürzester Zeit erreichbar. Wer den öffentlichen Nahverkehr bevorzugt, profitiert von einer hervorragenden Taktung: Die nächstgelegenen Bushaltestellen binden das Wohngebiet perfekt an das städtische Liniennetz an. Zudem verfügt Fallersleben über einen eigenen Regionalbahnhof, der eine schnelle und unkomplizierte Verbindung in Richtung Wolfsburg Hauptbahnhof (mit ICE-Anschluss) sowie nach Braunschweig und Hannover ermöglicht.

Mit ÖPNV besteht folgende Anbindung:
Bus | Wolfsburg, TechnoForum, (circa 150 Meter)
Bahnhof | Wolfsburg Fallersleben (circa 900 Meter)

# Sonstiges
Unsere Makler beraten Sie gerne persönlich per Telefon oder Videokonferenz. Schicken Sie uns einfach eine Anfrage über ebay Kleinanzeigen und registrieren Sie sich auf unserer Kundenplattform myHomeday. Einen Link zu myHomeday erhalten Sie automatisch nach Ihrer Anfrage per E-Mail. Dort können Sie die Adresse und Dokumente der Immobilie freischalten sowie direkt einen Beratungstermin buchen.

# Energie
– Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
– Wesentliche Energieträger: Fernwärme
– Energieverbrauch: 182.6 kWh/(m²*a)
– Energieeffizienzklasse: F
– Ausstellungsdatum: 09.02.2025
– Gültig bis: 2035-02-09
– Baujahr (gemäß Energieausweis): 1985
– Heizungsart: Fernwärme

Anbieter-Objekt-ID: 2B3SIWLJ